11.08.2026: Vonovia ist Deutschlands (und Europas) größtes börsennotiertes Wohnungsunternehmen ++ Von jedem eingenommenen Miet-Euro fließen rund 45 Cent in die Dividende für die Aktionäre ++ Berliner Mieterverein: "überzogene Mieterhöhungen, horrende Nebenkostenforderungen, verschleppte Instandsetzungen, teure Modernisierungen und schlechter Service" ++ Widerstand und Vergesellschaftung
Vonovia ist Deutschlands (und Europas) größtes börsennotiertes Wohnungsunternehmen – ein integrierter Immobilienkonzern mit Sitz in Bochum, der Wohnungen an private Mieter vermietet, verwaltet und entwickelt. Das Unternehmen wurde 1998 als Deutsche Annington Immobilien SE gegründet und firmiert seit August 2015 unter dem Namen Vonovia SE.
Die Aktien sind zu 88 Prozent im Besitz institutioneller Anleger, die zu 24 Prozent ihren Sitz in den USA haben, zu knapp 11 Prozent in Deutschland, 13 Prozent in Großbritannien und 46 Prozent in Kontinentaleuropa. Zu den Anlegern zählen insbesondere Pensionskassen, Staatsfonds und internationale Asset-Manager. Größte Anteilseigner sind die norwegische Zentralbank Norges Bank, BlackRock und der niederländische Pensionsfond APG. (Stand: 23.03.2026)
Das profitable Geschäft mit der Miete
Für das Jahr 2025 hatte Vonovia einen bereinigten Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (bereinigtes Ebitda) von 2,8 Milliarden Euro erzielt. Eine Steigerung von 6 Prozent vor allem wegen höherer Mieten. Und der Konzern ging davon aus, dass das so weitergehen wird.
Vonovia viele Wohnungen im unteren Preissegment, hat hier aber kräftig an der Mietpreisschraube gedreht. Diese Wohnungen werden oft von Bürgergeld-Empfängerinnen und -Empfängern bewohnt - und deren steigende "Kosten der Unterkunft" sind im Wesentlichen vom Staat und damit letztendlich von Steuerzahlerinnen und Steuerzahlern bezahlt.
Am 5. August 2026 legte der Konzern seine Halbjahresbilanz vor: Trotz eines Kursverlusts von 12 Prozent seit Jahresbeginn bestätigte der Konzern seine Gewinn- und Dividendenprognose für 2026 und meldete ein Plus von rund 28 Prozent im konzerninternen Value-add-Segment [1] – nur wenige Monate, nachdem Mieterverbände die Hauptversammlung mit Protesten gegen rechtswidrige Mieterhöhungen und intransparente Nebenkostenabrechnungen begleitet hatten.
Zugleich kündigte Vonovia an, sich an der von der Bundesregierung geplanten staatlichen Wohnungsbaugesellschaft für bezahlbaren Wohnraum beteiligen zu wollen – ein Vorstoß, der die im Folgenden analysierten Widersprüche zwischen Aktionärsinteressen und dem Recht auf Wohnen unmittelbar in die aktuelle politische Debatte trägt.
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Wohnen als fiktives Kapital
Vonovia ist kein Vermieter im herkömmlichen Sinn, sondern ein integrierter Bestandteil der globalen Finanzindustrie, der Wohnraum in Zahlungsströme für Anlegerinnen verwandelt. Das Geschäftsmodell lässt sich auf einen Punkt bringen: Der Konzern trägt einen "Januskopf" – er schafft und verkauft Wertanlagen in Form von Aktien und Anleihen an Anlegerinnen weltweit und vermietet oder verkauft zugleich Wohnungen, um die dafür nötigen Zahlungsströme zu erzeugen. Das reale Geschäftsmodell ist auf "aggressives Wachstum" und "effiziente Mietenabschöpfung zugunsten der Finanzanlegerinnen" ausgerichtet.
Immobilienwerte werden nicht danach bemessen, wie viele Menschen darin wohnen können, sondern danach, wie viel Miete sich in Zukunft aus ihnen herauspressen lässt: Der Konzern rechnet schon heute die erwarteten Mieterhöhungen der nächsten Jahre in den Wert seiner Häuser ein und bucht diesen erhofften Gewinn als Vermögen in die Bilanz (Discounted-Cash-Modell) – bevor auch nur ein Cent davon tatsächlich eingenommen wurde.
Seit 2016 verbuchte Vonovia kumulierte Neubewertungen von über 23 Milliarden Euro; fast ein Viertel des ausgewiesenen Immobilienwerts beruht auf solchen Erwartungen, nicht auf realisierten Erträgen; ohne sie wäre das Periodenergebnis 2021 kein Gewinn von 2,8 Milliarden, sondern ein Verlust von 4,6 Milliarden Euro gewesen.
Nach Karl Marx ist das "fiktives Kapital": ein Eigentumstitel auf künftig zu erpressende Miete, der nur so lange als Vermögen zählt, wie die Erwartung an weiter steigende Mieten hält.
Wie Vonovia sich selbst Rechnungen schreibt
Vonovia SE fungiert als Oberholding eines verschachtelten Systems aus Objektgesellschaften (die Eigentumstitel halten, aber kein Personal beschäftigen) und operativen Servicegesellschaften wie der Vonovia Immobilienservice GmbH oder der Vonovia Energie Service GmbH. Diese Auslagerung erlaubt es, konzerninterne Monopolpreise festzusetzen und auf Mieter*innen abzuwälzen, ohne die tatsächlichen Kosten offenlegen zu müssen.
Der Ökonom Knut Unger beschreibt, wie das Segment "Value Add" – konzerninterne Handwerks- und Energiedienstleistungen – sein operatives Ergebnis im ersten Halbjahr 2025 um 77 Prozent steigerte, weil der Umsatz stärker wuchs als die Kosten.
Mieterorganisationen halten einen unbekannt hohen Anteil dieses "Erfolgs" für unzulässige Eigenbelege, die der Konzern selbst erstellt und die sich kaum überprüfen lassen. Die Rede ist von einer "Phantomwelt mit Phantomrechnungen", in der selbst wöchentliche Sichtkontrollen von Flurlicht oder Spielplatzsand abgerechnet werden, obwohl Leuchtmittel nie ausgetauscht oder Sandkästen nie kontrolliert wurden.
Übernahme auf Pump: Schulden statt Wohnraum
Die 2021 vollzogene Übernahme der Deutsche Wohnen markiert den bislang größten Konzentrationsschritt auf dem europäischen Wohnungsmarkt. Vonovia finanzierte den Aktienankauf über einen Brückenkredit von mehr als 20 Milliarden Euro, löste ihn über Anleihen im Volumen von 9 Milliarden Euro ab und erhöhte das Kapital um 8,1 Milliarden Euro.
Von jedem eingenommenen Miet-Euro fließen rund 45 Cent in die Dividende für die Aktionäre
Die Schulden je Wohnung erhöhten sich dadurch von rund 16.000 auf 29.000 Euro, der Verschuldungsgrad stieg von 39,4 auf 45,8 Prozent. Trotz dieser wachsenden Verschuldung schüttete Vonovia mit 1,3 Milliarden Euro die höchste Dividendensumme ihrer Geschichte aus, was mit 77 Prozent sogar die selbst gesetzte Zielquote von 70 Prozent übertraf.
Die Verteilung jedes Miet-Euros verdeutlicht das Prinzip: Rund 45 Cent fließen in die Dividende, nur gut 25 Cent in Bewirtschaftung und Instandhaltung; somit wiegt die Aktionärsrendite schwerer als der Erhalt der Wohnungen.
Nach dem Zinsanstieg musste Vonovia in den folgenden drei Jahren über 13 Milliarden Euro an Abschreibungsverlusten auf ihre Immobilienbewertungen verbuchen. Knut Unger kommentiert, wie sich der Vorstand 2025 dennoch für die "Überwindung der jahrelangen Finanzkrise" feierte, obwohl diese durch die eigene "aggressive, schuldenfinanzierte Expansionspolitik" erst verursacht worden war.
Im Geschäftsbericht 2025 weist Vonovia einen um Sondereffekte bereinigten Betriebsgewinn von 2,8 Milliarden Euro aus – ein Plus von 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig schlug der Vorstand der Hauptversammlung im Mai 2026 vor, die Ausschüttung an die AktionärInnen um 2,5 Prozent auf 1,25 Euro pro Aktie zu erhöhen. Zur gleichen Zeit verkaufte der Konzern Wohnungspakete im Wert von 13 Milliarden Euro, um damit Schulden abzubauen.
Mieterhöhungen als Systemstrategie
Die eigentliche Krisenbewältigung findet auf dem Rücken der MieterInnen statt. Die "organischen Mietsteigerungen" erreichten im ersten Halbjahr 2025 mit 4,4 Prozent einen Höchststand, hauptsächlich getrieben durch "marktbedingte" Erhöhungen.
Der Deutsche Mieterbund NRW dokumentiert, wie Vonovia dabei systematisch erfundene Zuschläge verwendet: Für angebliche "bevorzugte Lage", gute ÖPNV-Anbindung oder Nahversorgung, obwohl diese Merkmale längst im jeweiligen Mietspiegel enthalten sind. Allein 2025 verlor der Konzern reihenweise Prozesse – etwa vor dem Amtsgericht Dortmund, wo die Behauptungen von Vonovia als "ins Blaue hinein" gewertet wurden, oder vor dem Amtsgericht Dresden, dessen Urteil feststellt: "Die Klägerin hat im Übrigen auch bei den weiteren ca. 200 Mieterhöhungsverlangen, die bei der Unterfertigten eingegangen sind, kein wohnwertminderndes Merkmal vorgetragen, das nicht im Mietspiegel stünde".
Im Dezember 2025 nahm Vonovia zwar einige Erhöhungen zurück; wer aber bereits zugestimmt hatte, musste weiterzahlen. Dabei spricht der Konzern davon, selbst "keinem Spielraum für Veränderungen…" zu haben.
Der Mieterbund wertet dies als kalkuliertes Risiko: Ein Teil der MieterIinnen stimme aus Unwissenheit oder Angst den rechtswidrigen Erhöhungen zu, wobei diese unrechtmäßigen Mieten wieder in künftige Mietspiegel einfließen und das Mietniveau nach oben treiben - "Fantasiezuschläge".
Berliner Mieterverein: "überzogene Mieterhöhungen, horrende Nebenkostenforderungen, verschleppte Instandsetzungen, teure Modernisierungen und schlechter Service"
Nebenkosten: Die zweite Miete
Neben der Kaltmiete ist die Betriebskostenabrechnung eine zweite, kaum kontrollierbare Einnahmequelle. Weil Vonovia Hausmeisterdienste, Gartenpflege, Energie- und Kabelversorgung über eigene Tochterunternehmen abwickelt, kann der Konzern Gewinnaufschläge in die umlagefähigen Kosten einpreisen, ohne dass Mieterinnen dies erkennen können.
In Berlin verweigerten sich im Oktober 2025 220 Mieterinnen einer außergerichtlichen Einigung gegen Geldzahlung, um sich stattdessen kollektiv gegen das sogenannte Wärmecontracting zu wehren: "Es ist ein Skandal", so die Mieterinitiative Tempelhof gegenüber der Berliner Zeitung.
Der Berliner Mieterverein zieht ein knappes, vernichtendes Fazit: Vonovia habe es geschafft, sich "mit überzogenen Mieterhöhungen, horrenden Nebenkostenforderungen, verschleppten Instandsetzungen, teuren Modernisierungen und schlechtem Service unbeliebt zu machen", während der Konzern gegenüber der Politik "seine Versprechen reihenweise gebrochen" habe – "ihr der Gewinn ihrer Aktionäre wichtiger ist als das Wohl der Allgemeinheit".
Grüne Verschleierung: Klimaschutz als Marketing
Auch beim Klimaschutz betrügt Vonovia seine Mieterinnen und die Öffentlichkeit – Umweltengagement ist hier nur ein weiteres Etikett, unter dem sich handfeste Ausbeutung verbirgt.
Im April 2025 verlieh die Deutsche Umwelthilfe Vonovia den "Goldenen Geier" für die "dreisteste Umweltlüge" des Jahres, weil der Konzern in seiner Mieter-App einen fossilen Erdgastarif als "100 Prozent erneuerbare Energie" beworben hatte. Umwelthilfe-Bundesgeschäftsführerin Barbara Metz stellte klar: "Erdgas ist ein fossiler und klimaschädlicher Brennstoff, der unmöglich aus Erneuerbaren Energien stammen kann", und weiter: "Dies als Werbeaussage zu verpacken, ist dreistes Greenwashing. Verbraucherinnen und Verbraucher dürfen nicht hinters Licht geführt werden".
Der Berliner Mieterverein bilanziert bissig, aus dem "Miethai" sei nun auch noch ein "Umweltgeier" geworden. Energetische Sanierung dient in der Konzernlogik ohnehin primär als Vehikel für Modernisierungsumlagen: 2025 stiegen die Modernisierungsinvestitionen um 51 Prozent, mit dem ausdrücklichen Kalkül, dass sich die mietsteigernde Wirkung erst in den kommenden Jahren voll entfaltet.
"Miethai – und nun auch noch Umweltgeier"
Jens Sethmann; MieterMagazin des Berliner Mietervereins (07.05.2025)
Widerstand und Vergesellschaftung
Gegen dieses "System Vonovia" hat sich seit Jahren eine organisierte Mieterbewegung gebildet. Bereits 2021 schlossen sich Mieterorganisationen bundesweit im "VoNO!via"-Bündnis zusammen und forderten die Rücknahme zahlreicher Mieterhöhungen und Nebenkostenforderungen.
Am 6. August blockierten ungefähr 90 Musiker der Gruppe Lebenslaute vier Stunden lang die Eingänge der Vonovia-Zentrale in Bochum. Sie beschallten die Straße mit klassischen Werken von Clara Schumann, Florence Price und Joseph Haydn, aber auch mit Musik von Kurt Weill. Der "Baggerführer Willibald" von Dieter Sieverkrüp animierte das Publikum zum Mitsingen. Dort heißt es in einer Strophe: "Wie Willibald das sagt, so wird es auch gemacht! Die Bauarbeiter legen los. Und bauen Häuser, schön und groß, wo jeder gut drin wohnen kann – weil jeder sie bezahlen kann!". Im Hintergrund ein Transparent mit der Aufschrift: "Viva la musica - Enteignet Vonovia - Wohnraum statt Profit"
In Berlin haben sich beim Volksentscheid 2021 über 56 Prozent der Berlinerinnen und Berliner für die Vergesellschaftung großer Immobilienkonzerne ausgesprochen. Doch der Berliner Senat schiebt das Gesetz auf die lange Bank. Die Initiative "Deutsche Wohnen & Co enteignen" nimmt die Hinhaltetaktik des Berliner Senats nicht länger hin – und legte im September verganenen Jahres einen fertigen Gesetzentwurf zur Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne vor, der per erneutem Volksentscheid direkt in Kraft treten könnte. Außerdem könnte eine mögliche Koalition aus Grünen und der Partei Die Linke nach der Senatswahl im Herbst in einem zweiten, besser vorbereiteten Anlauf eine Vergesellschaftung der größten privaten Wohnungsgesellschaften im Berliner Stadtgebiet durchsetzen.
Denn konsequent gedacht führt kein Weg daran vorbei, unter Anwendung von Artikel 15 Grundgesetz mögliche Vergesellschaftung und Überführung in öffentliche oder gemeinnützige Trägerschaft diese Verwertungslogik zu durchbrechen und ein Geschäftsmodell ohne Renditezwang umzusetzen – mit dem Effekt, dass Mieten bis zur Hälfte günstiger ausfallen könnten.
Solange aber ein Konzern, dessen Aktien zu rund neun Zehnteln ausländischem institutionellem Kapital gehören, Wohnraum systematisch zur Ware und zum Anlageobjekt degradiert, bleibt der Konflikt zwischen Kapital und Mieter*innen der Kernwiderspruch der Wohnungsfrage in Deutschland.
txt: Willy Sabautzki
Anmerkungen:
[1] Mit dem Begriff „Value-Add“ werden Immobilien bezeichnet, bei der ein Großteil der Rendite durch Wertsteigerungsstrategien erzielt wird. Value-Add-Objekte liefern beim Erwerb oft keinen oder nur geringen Geldzufluss ("Cashflow"), bieten aber das Potenzial für hohe Einnahmen nach durchgeführten Maßnahmen zur Wertsteigerung durch Modernisierung, Umnutzung oder aktive Vermögensverwaltung "Asset-Management"). Wohnungsunternehmen nutzen diese Strategien, um Mieteinnahmen zu maximieren, neue Einnahmequellen zu erschließen, Betriebskosten zu senken.
Investitionen in Value-Add-Immobilien verwenden typischerweise 60 % bis 75 % Fremdkapital und streben eine jährliche Rendite von 5 bis 8% an. Durch den Hebeleffekt bei einer hohen Fremdfinanzierung und dem damit einhergehendem geringerem Eigenkapitaleinsatz beträgt die angestrebte Rendite meist von 8 % bis 11 %.
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